تمام نکات اجاره سرقفلی
حق سرقفلی
حق سرقفلی یک مفهوم قانونی و عرفی است که در بسیاری از جوامع و کشورها وجود دارد و به عنوان یک نوع مالکیت غیرمادی در نظام حقوقی تلقی می‌شود. این مفهوم اغلب به عنوان حق مالی مرتبط با مشتریان دائمی و سرمایه تجارتی یک فروشنده یا تاجر توصیف می‌شود.
در بسیاری از کشورها، حق سرقفلی به تاجر امکان می‌دهد که به عنوان مالک فعالیت‌های تجاری خود را در مکان مشخصی انجام دهد و از امتیازات و ویژگی‌های خاصی که از جمله جلب مشتریان دائمی و ایجاد برند خاص مرتبط با این مکان استفاده می‌کند. این حق به او اجازه می‌دهد که این مکان را به عنوان مکان تجاری خود اجاره دهد و درآمدی از این فعالیت کسب کند. از طرف دیگر، در صورت فروش یا انتقال مکان تجاری، حق سرقفلی معمولاً به همراه این فروش منتقل می‌شود.
در برخی کشورها، این مفهوم به شکل متفاوتی تعریف می‌شود، اما در کل، حق سرقفلی مرتبط با امتیازات و اعتباری است که یک تاجر در نتیجه فعالیت خود در یک مکان تجاری خاص به دست می‌آورد و از آن برای استفاده شخصی یا تجاری خود بهره‌مند می‌شود.
تعیین میزان سرقفلی
بر اساس ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر، معیارهایی برای تعیین میزان سرقفلی تعیین شده‌اند که در زیر به طور خلاصه آورده شده‌اند:
۱) موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت: این عامل به معنای ارزش مکانی و تجاری محل کسب و پیشه است و در نظر گرفتن آن در تعیین میزان سرقفلی مهم است.
۲) شرایط و کیفیات اجاره: شرایط و مزایایی که در قرارداد اجاره برای موجر یا مستأجر در نظر گرفته شده است.
۳) طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت: مدت زمانی که مستأجر به عنوان کسب و کار در محل مورد نظر فعالیت داشته است و حسن شهرت او که بر معروفیت محل مؤثر است.
۴) وضعیت محل اجاره از نظر نوع بنا: نوع بنا و وضعیت فیزیکی محل اجاره که در تعیین ارزش و میزان سرقفلی تأثیرگذار است.
۵) هزینه‌های مستأجر برای آماده‌سازی محل: هزینه‌هایی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئین محل اجاره متحمل شده است.
۶) نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر: نوع فعالیت تجاری یا کسب و کاری که مستأجر در محل اجاره انجام می‌دهد.
با توجه به این معیارها و شرایط، محاکم و کارشناسان می‌توانند میزان سرقفلی را تعیین کنند. اما باید توجه داشت که عواملی مانند عرف و شرایط بازار نیز می‌توانند در تعیین میزان سرقفلی تأثیرگذار باشند.
موارد پرداخت سرقفلی
موارد پرداخت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ به شرح زیر است:
۱. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید: اگر موجر تصمیم به ساخت یک ساختمان جدید داشته باشد و برای این منظور بخواهد مستأجر را از محل اجاره خارج کند، مستأجر حق به دست آوردن سرقفلی را دارد.
۲. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت: اگر موجر خود نیاز به استفاده از مکان اجاره‌ای برای کسب یا پیشه یا تجارت داشته باشد، مستأجر حق به دست آوردن سرقفلی را دارد.
۳. تخلیه در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر است: اگر مالک محل اجاره بخواهد مستأجر را از محل اجاره خارج کند به دلیل نیاز به استفاده شخصی خود یا اعضای خانواده، مستأجر حق به دست آوردن سرقفلی را دارد.
ماده ۱۹ همچنین شرایطی را برای پرداخت سرقفلی تعیین می‌کند:
- در صورت سلب حق انتقال به غیر از مستأجر، یا عدم تنظیم اجاره‌نامه، و موافقت موجر با انتقال این منافع به شخص دیگر، مستأجر حق به دست آوردن نصف حق سرقفلی را دارد.
توجه به تبصره ماده ۱۹ نیز ضروری است. طبق این تبصره، در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات ماده ۱۹ اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و مستأجر یا متصرف حق به دست آوردن نصف حق سرقفلی را خواهد داشت.
انتقال سرقفلی
انتقال حق سرقفلی یک موضوع حیاتی در قانون روابط موجر و مستاجر است که نیاز به رویکردهای واضح و دقیق دارد. در این باره، دو نکته اساسی را می‌توان مطرح کرد:
۱. انتقال حق سرقفلی به همراه منافع: مانند آنچه که بیان شد، حق سرقفلی به همراه منافع تجاری مستاجر ارتباط دارد. اگر شخصی بخواهد فقط حق سرقفلی را به طرف دیگری منتقل کند و منافع تجاری را حفظ نکند، این انتقال ممکن است با مقررات قانونی در تضاد باشد و انتقال این حق باطل شناخته شود.
۲. انتقال با حکم سند رسمی: برای انتقال حق سرقفلی، باید از طریق حکم یک سند رسمی صورت گیرد. این سند باید شرایط و جزئیات انتقال را به صورت روشن و دقیق بیان کند تا اعتبار قانونی داشته باشد.
در برخی موارد، این استثناءها ممکن است وارد شوند که مرتبط با قوانین ثبت و قانون روابط موجر و مستاجر نباشند. این موارد ممکن است به دلیل تفاوت‌های در فهم و اجرای قوانین مربوطه در محاکم باشد. اما با این حال، توصیه می‌شود که هرگونه انتقال حق سرقفلی با رعایت مقررات قانونی و با استفاده از سند رسمی مناسب صورت گیرد تا هرگونه ابهام یا اختلاف نظر در این خصوص از بین برود.
