وکیل ملکی در مشهد

بیع مال آینده

در خصوص انتقال مالکیت کالای آینده به طور خلاصه می توان گفت: مجموع مباحث مطرح شده در انتقال مالکیت کالای آینده در نظام های مختلف حقوقی عمدتا در قالب محصولات کشاورزی و یا کالای ساخت بشر (اعم از منقول و غیر منقول) مورد توجه و بررسی قرار گرفته است.

در مورد منافع اموال مانند پشم گوسفند، شیر گاو و یا حتی آب چاه در برخی نظامها این موارد را نیز تحت عنوان بیع مال آینده مطرح کرده اند؛ اما برخی آن را منفعت تلقی نمودهاند و از این رو معامله ی آن را تحت عنوان «اجاره» میسر دانسته اند.

برخی معتقدند که این موارد بر حسب مورد می تواند در قالب بیع یا اجاره معامله گردد. معیار و ملاک تشخیص بیع یا اجاره بودن معامله، آن است که آیا مقیاس زمانی در قضیه دخالت دارد یا خیر و اگر تملیک به عوض به مقیاس زمانی باشد، اجاره است و اگر مقیاس زمانی در قضیه دخالت نداشته باشد مثل معامله ی یک تانکر آب از قنات خاصی و یا معامله ی ۱۰ لیتر شیر گاو خاصی، می تواند در قالب بیع انجام شود و با توجه به اینکه شیر گاو در آینده تولید می گردد، بيع مال آینده محسوب خواهد شد. از طرفی فروش یک تانکر آب از چشمه ی خاصی، با فروش شیر گاوی خاص از این نظر تفاوت دارد که آب در حین معامله در مخزن آن چشمه موجود است. به سبب این تفاوت، می توان دسته ی خاصی از اموال را تصور کرد که مشابهی فروش آب چشمه ی خاص است، مانند معامله ی ذخایر یک معدن و فروش هزار تن سنگ معدن خاص و یا فروش یک تن ماهی خاصی از دریاچه ی خاصی که در حین معامله موجود هستند. نتیجتاً، بر معامله ی این قبیل اموال عنوان بیع کالای آینده، وقتی مبنای ما عدم وجود مال ممکن الوجود در آینده در حین عقد باشد، صدق نمی کند و به سخن دیگر در حین معامله مالیت دارند، اما ملک کسی نیستند و فروشنده با استحصال آن اقدام به تسلیم به خریدار می کند.

بیع این قبیل اموال امری رایج و صحیح است و همان طور که در فقه امامیه گفته شده است تملیک همیشه به معنای نقل ملک (فعلی متعلق به فروشنده) نیست و ممکن است به معنای ایجاد ملکیت برای طرف مقابل باشد به دیگر سخن، ملکیت فعلی مبیع شرط صحت بیع نیست، چنان که ماهی دریا را با قدرت بر تسلیم به دیگری می فروشند تا پس از مدت معینی به خریدار تحویل شود. این بیع صحیح است، هرچند موضوع آن هنوز ملک بایع نشده است. در واقع با استحصال، ابتدا این مال ملک بایع می گردد و طبعأ ملک از آن خریدار خواهد شد. هرچند ممکن است بین برخی از این مثال ها و حالت بيع مال آینده مرز مشترکی هم تصور شود.

برای مثال معامله ی مقدار معینی از ماهی خاصی که به وفور در دریا موجود است انجام و تسلیم آن دو سال دیگر باشد. ماهی که دو سال بعد استحصال می گردد، ممکن است در حال حاضر حتی تخم ریزی هم نشده باشد و یا قطعه ی بسیار کوچکی باشد و در این مدت به حد موردنظر طرفین رشد نماید و به وجهی در شمار دستهی معامله ی مال آینده تلقی گردد.

لذا قرارداد پیش فروش آپارتمان ها را علیرغم اینکه مبیع در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد، می توان بیع عین معین دانست. در واقع فروشنده با انعقاد قرارداد قسمتی از عرصه را حداقل به اندازه سهم خریدار به اول منتقل می نماید و چون عرصه فعلا موجود است لذا عقد بیع، فاقد مبیع قلمداد نمی شود. بعلاوه فروشنده متعهد به احداث بنا و تحویل آپارتمان بر اساس مفاد قرارداد پیش فروش است که در نهایت قرارداد پیش فروش آپارتمانها را می توان در قالب عقد بیع معین توجیه و تحلیل نمود؛ و نیز می توان در قالب بیع کلی في الذمه نیز تحلیل کرد.

گرایش قانون گذار به استفاده از عبارات «پیش فروشنده و پیش خریدار» در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ نشانگر شناسایی ماهیت بیع توسط مقنن برای قراردادهای پیش فروش آپارتمان است. النهایه همگامی نظام حقوقی با تحولات اجتماعی و اقتصادی و مقتضیات زمان ایجاب می نماید تدبیری اتخاذ گردد که اعتبار آثار و احکام معاملات موسوم به پیش فروش مورد تقنین قرار گیرد زیرا اگر بخواهیم در خلأ قانونی حاضر بسیاری از این معاملات مرسوم را با معیارهای نظام حقوقی موجود تطبیق دهیم بسیاری از آنها ناگزیر با بطلان مواجه خواهند بود و چنین امری می تواند موجب برهم خوردن روابط حقوقی متعدد و چه بسا اخلال در نظام اقتصادی گردد. از سوی دیگر وجه المصالحه قرار دادن مقررات موجود برای ضرورت های اجتماعی نیز موجه نخواهد بود. پس اینکه امکان تغییر قوانین نیز بعید است چاره ای جز تجدیدنظر در متن قراردادهای مذکور نیست. اما به هر حال عدالت اقتضا دارد با وضع مقررات جدید و یا تکمیل و رفع ابهام از مقررات موجود معضلات ناشی از خلأ نسبی قانون مدنی در این زمینه برطرف گردد.