قانون خرید و فروش آپارتمان

بطور کلی خرید و فروش آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام شود:

۱- فروش آپارتمان ساخته شده که ممکن است از سوی مالک ساختمان یا مالک آپارتمان انجام شود.

۲- فروش آپارتمانی که هنوز ساخته نشده و باید در آینده ساخته شود و در این روش به طور معمول موقعیت و ابعاد و مشخصه های آپارتمان در نقشه ساختمان معین می شود و فروشنده متعهد می شود آپارتمان را در ظرف مدت معین بسازد.

موضوع بحث ما در این پژوهش قسم دوم است لذا مهمترین مسئله ماهیت حقوقی این نوع قراردادها است ممکن است تفسیرهای متعددی شود که چنین قراردادهایی همان بیع سلف در فقه است یا در قالب عقد بیع می باشد. برای پاسخ دادن به این پرسش ها باید عنوان کرد که این بیع در حقوق ایران معتبر شناخته می شود چرا که قانون گذار محترم در سال ۱۳۴۳ با تصویب قانونی در خصوص تملک آپارتمان ها این اعتبار را به وجود آورده است و به تبع این اعتبار اثر حقوقی نیز بر آن مرتب است. لذا از آنجایی که در بیع مال آینده به دلیل اینکه مبیع در ید خریدار نیست خیلی قابل درک نیست که او را مالک بحساب آوریم فلذا این عدم دسترسی به مبیع، خود می تواند گاهی آثار زیانبار و خساراتی را نیز در بر داشته باشد چرا که زمانی که سند مالکیتی منتقل نشود طبیعتا انجام تعهدات به راحتی انجام نمی شود.

همچنین بین زمانی که مبیع عین معین است و زمانی که مبیع کلی است باید تفاوت قائل شد. چرا که در صورت نخست یعنی زمانی که مبیع عین معین است که در آینده موجود خواهد شد دو نظر متفاوت در باب زمان انتقال مالکیت وجود دارد اول اینکه با توجه به تعریف مالکیت به رابطه بین شخص و مال از طرفی و اراده شخص بر تملک مال با تمام ویژگی های آن عده ای قائل به مالکیت خریدار بر مبیع در زمان تشخص کامل مال و انطباق با موضوعی که طرفین اراده نموده اند می باشند و بنابراین نظر، زمانی خریدار مالک مال مورد معامله می شود که مال اوصاف فوق را داشته باشد اما نظر دوم نیز با تأکید بر رابطه مالکیت و تعریف آن به رابطه شخص و مال از طرفی و تعیین مال موضوع معامله به اجرا در طول زمان قائل به ایجاد مالکیت تدریجی در طی مراحل تکمیل مال می باشند بنابراین نظر، با تکمیل هر یک از مراحل ایجاد مبیع خریدار مالک آن قسمت شده و نسبت به مابقی نیز اینکه حق عینی یا دینی داشته باشد محل سؤال است ولی آنچه به نظر صحیح می رسد ایجاد یک حق دینی است چرا که رابطه با معدوم صحیح به نظر نمی رسد. البته در موارد خاص مثل پیش فروش آپارتمان به نظر می رسد به تبع موجود (زمین محل ساخت) می توان رابطه با معدوم را پذیرفت.

در مورد صورت دوم یعنی زمانی که مبیع کلی است به نظر می رسد زمان انتقال مالکیت محل اختلاف نباشد چرا که بنا به نظر اکثر حقوقدانان با تعیین مصداق کلی انتقال مالکیت صورت می گیرد. با تعیین زمان انتقال مالکیت به خریدار آثار چنین معامله ای روشن خواهد .

اهمیت قانون خرید و فروش آپارتمان

یکی از دلایل مهم بودن این مساله آن است که مبتلا به تعداد زیادی از واحدهای تحلیل (عامه ی مردم، مشاوران املاک، محاکم قضایی با جوامع) می باشد. این معیار بیانگر گستره مساله است. لذا مشکلات و خساراتی که در این باره به بار می آید از نشانه های اهمیت پژوهش درباره ی آن است. چرا که پیامدهای منفی متعددی بر این مساله مترتب می باشد که اهمیت تحقیق درباره آن را بیشتر می کند. موضوع مهم دیگری که در انجام این پژوهش مهم است عدم اطلاعات و تحقیق بسیار درباره مساله تحقیق است.

همچنین اهمیت تحقیق درباره این موضوع به این دلیل است که مشکلات زیادی را در بین مردم جامعه و محاکم به وجود آورده و به خاطر عدم اطلاعات و شناخت کافی منجر به ورود خسارات هایی می شود که در برخی موارد جبرانشان بسی سنگین است و در مواردی نیز نمی توان حق را از ناحق درست تشخیص داد و مشکلات دیگر، لذا انجام تحقیق در این باره نبایستی به زمان دیگری موکول شود و این خود می تواند از اهمیت پژوهش باشد. چرا که رشد دامنه تحت پوشش (گستره) مساله در زمان های آتی. بدین معنا که در صورت تعویق زمان انجام تحقیق، نسبت مبتلایان به مساله بیشتر خواهد شد و واحدهای تحلیل بیشتری آسیب خواهند دید.

همچنین افزایش تصاعدی هزینه های ناشی از نپرداختن به مساله، همگی می توانند بر ضرورت و اهمیت پژوهش در خصوص این موضوع و مسائل مرتبط با آن سهیم باشد. در بحث بيع مال آینده، حقوق دانان و اساتید حقوق مدنی نظرات مختلفی را ارائه داده اند. اختلاف نظر حقوقدانان ناشی از عدم تصریح قانون گذار است. به همین جهت نظریات مطرح شده در خصوص بیع مال آینده در قالب عقد بیع حقوق مدنی بررسی شده است.