بیع مال آینده در حقوق ایران
فهرست مقالات

بیع مال آینده در حقوق ایران

با اینکه حقوق مدنی بر پایه ی یکی از غنی ترین سوابق حقوقی استوار گردیده و از آرا و اندیشه های شگرف فقه شیعه برخوردار شده است و لیکن لزوم بر آوردن نیازهای زندگی مدرن امروز باعث بروز مظاهر جدیدی از معاملات شده که پیش از این سابقه ای در نظام حقوقی ایران نداشته است. از این رو لازم است با بهره گیری از اصول و مبانی حقوق ایران تکلیف این نوع از معاملات که از لوازم دنیای معاصر است و به سرعت نیز در حال گسترش می باشد، مشخص گردد.

مبیع در عقد بیع از جنبه های مختلف می تواند وضعیت های متفاوتی داشته باشد، که صحت یا عدم صحت اینگونه قراردادها تحت عنوان بیع، نیاز به بررسی و استدلال دارد. موضوع بیع مال آینده نه تنها شامل حالتی از کلی فی الذمه با مصادیق متعدد است، که در آینده ایجاد می شود، بلکه شامل کالایی است که باید منحصراً برای خریدار ساخته شود. مورد اخیر به نوبه خود ممکن است منقول یا غیرمنقول مثل یک دستگاه آپارتمان باشد. به بیان دقیق تر، مالکیت کالا با آن اوصاف اگر به صورت غیر مشروط (بدون اینکه معلق بر امری شده باشد) به خریدار اختصاص داده شود، به وی انتقال خواهد یافت.

در بیع مال آینده ای که باید برای خریدار ساخته شود، مالکیت کالا زمانی که به طور کامل ساخته شود، به خریدار منتقل خواهد شد. درعین حال طرفین می توانند توافق کنند، مالکیت به تدریج طی ساخت یا نصب قطعات کالا منتقل شود. لذا در فاصله بین معامله و زمان انتقال مالکیت اینکه چه حقی برای خریدار ایجاد می شود نیز در آثار چنین معامله ای منشأ اثر است چرا که اگر برای خریدار یک حق عینی ناقص تر از مالکیت قائل شویم. این حق با دارا بودن ویژگی هایی چون حق تعقیب و… می تواند برای خریدار حقوقی همچون الزام فروشنده به تحویل مبیع و ابطال معاملات ثانوی ایجاد نماید ولی اگر قائل به ایجاد یک حق دینی برای خریدار در چنین معامله ای شویم خریدار تنها می تواند مطالبه خسارت کند هرچند این نظر دور از منطق و عدالت قضایی می نماید ولی با توجه به تعریف رابطه بین شخص و شخص بر مال مورد تائید می تواند باشد.

در حقوق برخی کشورها چون مصر، لبنان و انگلیس با تقنین مناسب ریشه اختلافات را از میان برده اند، اما در حقوق ایران، این موضوع از جمله مباحثی است که کمتر به آن پرداخته شده به گونه ای که از برخی مصادیق بیع مال آینده حتی در هیچ یک از قوانین نامی برده نشده است و در آثار حقوقدانان ایرانی نیز خلاء بررسی تفصیلی این بیع به وضوح به چشم می آید. این در حالی است که رشد روز افزون این قراردادها در عصر حاضر که ناشی از ضرورت های زندگی امروز است، بررسی مفصل احکام و آثار آن را مطالبه می نماید.

به ویژه آنکه در حقوق ایران ماده 361 ق. م. راه را برای مخالفت با این قسم از معاملات باز نموده است؛ چراکه ظاهراً به استناد ماده مزبور یکی از شرایط مالی که مورد انتقال قرار می گیرد آن است که هنگام عقد موجود باشد. توجه به ظاهر الفاظ و عبارات این ماده، گروهی از حقوقدانان را بر آن داشته است که با تفسیری مضیق از آن، موجود بودن مبیع در لحظه انعقاد عقد را شرط صحت آن دانسته و لذا در مواردی که موضوع عقد مالی است که هنگام عقد موجود نیست و قرار است در آینده ایجاد شود، عقد بیع را به استناد این تفسیر باطل بدانند و بر این اساس، سعی نمایند با تفسیر اراده طرفین و سایر قرائن و امارات مندرج در قرارداد توافق منعقده را در یکی از قالب های حقوقی دیگر همچون اجاره اشخاص، قولنامه، قرارداد خصوصی و نظیر آن توجیه کنند.

اما توجه به مبانی وضع قانون مدنی ایران و اصول تفسیر آن که همانا در نظر گرفتن نیازهای افراد اجتماع و ایجاد هماهنگی و سازگاری میان آنها است راه حل دیگری را فراروی ما می نهد که در سایه آن خواهیم توانست به این نیاز عرفی پاسخ مناسب بدهیم. لذا باید با تفسیر شایسته از مـاده 361 ق. م. و نیز بهره برداری از اصول و مبانی حقوق ایران چاره ای اندیشید تا این قبیل معاملات که برخاسته از ضرورت های اقتصادی و تجاری جامعه است در پرتو اصول و قواعد حقوقی به حیات خود ادامه دهند.

به نظر می رسد در تفسیر مواد قانونی باید پیش از هر چیز به فلسفه وضع آن قوانین و نیز مبانی کـه در ورای آنها نهفته و در تنظیم قوانین مد نظر قانونگذاران قرار گرفتـه است توجـه نمود. باید گونه ای انعطاف به خرج داد و از ظاهر خشک قوانین دست شست و با تفسیری شایسته از آنها پلی زد میان قوانین گذشته و معاملات نوخاسته ای که حاصل و لازمه زندگی در دنیای مدرن امروز است و در این مهندسی اجتماعی نه تنها به تمامی نیازها و خواسته های نوظهور پاسخ گفت بلکه با قرار دادن آنها در پرتو نظام حقوقی، از یک سو مانع گسترش آنها در خلاء حقوقی گردید و از سوی دیگر میان آزادی های ناهمگون جامعه گونه ای تعادل و سازگاری برقرار نمود.

توجه به چنین اصلی در تفسیر قوانین نه تنها موجب می شود، از قوانین مدون که رکن اساسی در سیستم حقوقی در نظام های حقوقی رومی- ژرمنی است فاصله نگیریم بلکه به اصول و مبانی نظام حقوقی که قوانین نیز در حقیقت بر گرفته از آن می باشد نیز توجه گردد.

 

وکیل بیع مال در مشهد

09156024004

 

 

آنچه مسلم است قانون گذاران مدنی ایران گرچه در تدوین شکل و قالب قانون مدنی از حقوق کشورهای اروپایی به ویژه فرانسه پیروی نموده اند، اما در تنظیم محتوای آن، توجه اصلی ایشان به فقه امامیه بوده است، لذا بر حقوقدانان لازم است در مواردی که در تشخیص حکم مسأله ای با بهره گیری از قانون راه به جایی نمی برند و به عبارت دیگر قانون ساکت مجمل و یا مبهم است با مراجعه به فقه امامیه و مطالعه آرا و فتاوی مشهور فقهای شیعه حکم مسأله را تعیین نمایند.

با توجه به اینکه فقه شیعه منبع اصلی حقوق ایران است، به منظور جستجوی مبانی بیع مال آینده به طور کلی و قواعد و آثار اقسام آن به طور خاص، مورد توجه ویژه قرار گرفته است و آنجا که فقهای شیعه به دلایلی از ورود در برخی مطالب و عناوین خودداری نموده اند، به دلیل قرابت و نزدیکی فقه امامیه با فقه عامه، به آرای فقهای اهل سنت مراجعه نموده و سعی شده است با استفاده از شیوه استدلال و بهره گیری از مبانی و نظرات ایشان، خلاء علمی موجود را رفع نموده تا از این طریق موجب غنای هرچه بیشتر مطالب گردد. بهره گیری از نظرات و اندیشه های حقوق دانان مصری به دلیل رابطه خاصی که حقوق این کشور با حقوق فرانسه دارد، در مرحله بعد مورد توجه قرار گرفته است. به علاوه برخی مصادیق نوین بیع مال آینده چون پیش فروش آپارتمان به دلیل طرح دعاوی مربوط به آن در محاکم دادگستری مورد توجه سیـستم قضایی ایران قرار گرفته که در این نوشتار، به منظور تحلیل ماهیت قرارداد مربوطه، برخی از آن آراء نیز مورد نقد و بررسی واقع شده است.

 

وکیل بیع مال در مشهد

09156024004

 

بیع مال در قانون

در حقوق ایران بیع مال آینده به طور مستقل مورد مطالعه قرار نگرفته اسـت، حقوقدانان در ضمن مصادیقی چون قرارداد پیش فروش ساختمان به بررسی پاره ای از احکام این بیع پرداخته اند. با مطالعه آرای فقهای امامیه نیز معلوم می گردد که موجود نبودن مورد معامله در لحظه انعقاد عقد از دیدگاه آنان هیچ گاه ملاک و معیار تعیین حکم عقود نبوده است. فقهای شیعه در صحت بیع سـلم و نیـز قرارداد اجاره هرچند مورد معامله در لحظه انعقاد عقد وجود ندارد، هیچ تردیدی به خود راه نداده اند. بیع مال آینده در فقه امامیه در بحث بیع ثمار پیش از ظهور و نیز پس از ظهور و قبل از بدو صلاح مطرح گردیده است و آنجا نیز هیچ گاه فقها معدوم بودن مبیع را به عنوان دلیلی مستقل برای بطلان این بیع نیاورده اند و اگر هم تعداد انگشت شماری از آنان به دلیل مزبور اشاره نموده اند در واقع آن را به همراه ادله دیگر نظیر روایات و نیز دلایل عقلی چون غرر و بیم آفت موجب بطلان بیع دانسته اند.

در بیع مال آینده از آنجا که مورد معامله در لحظه انعقاد عقد وجود ندارد، وضعیت این عقد از لحاظ احکام و آثار مبهم گردیده است. از سوی دیگر نظر به وجود ماده 361 ق. م. و ضرورت وجود مبیع در بیع عین معین از دیدگاه برخی از حقوقدانان اعتبار این عقد در سیستم حقوقی ایران مـورد تردید واقع شده است.

لذا در این نوشتار پس از بررسی اعتبار این بیع، صرفاً آن قسم از احکام و آثار حقوقی مطالعه گردیده است که با موجود نبودن مورد معامله ارتباطی تنگاتنگ دارد و از پرداختن به مسائلی چون تعهدات بایع و مشتری و نیز سایر قواعد عقد بیع چون ضمان درک، انتقال ضمان معاوضی و غیره بـه علت فقدان رابطه منطقی با بحث مزبور خودداری شده است.

گرچه ممکن است موجود نبودن مورد معامله در عقود تملیکی دیگر چون عقد اجاره محل بحث باشد ولی به دلیل اهمیتی که عقد بیـع در نظام حقوقی ایران دارد و نیز منع مندرج در ظاهر ماده 361 ق. م. این تحقیق صرفاً شامل عقد بیع می باشد و عقود تملیکی دیگر را در بر نمی گیرد؛ هر چند برخی از نتایج و راهکارهای به دست آمده در آن به دلیل آنکه راه حل­ها و قواعدی کلی را ارائه می دهند، قابل انطباق بر سایر عقود تملیکی نیز خواهند بود. در بحث از بیع مال آینده نخستین مسأله­ای که ناگزیر از مطالعه و بررسی آن می­باشیم، تشخیص مفهوم آن است.

 

اساسی ترین پرسشی که در مباحث مربوط به بیع مال آینده به میان می آید، اعتبار این بیع با توجه به مبانی حقوق ایران است. در خصوص بطلان بیع مال آینده، گذشته از تفسیری که برخی از حقوق دانان از ماده 361 ق. م. ارائه داده اند، از لحاظ فقهی نیز دلایلی چون بطلان بیع دین به دین، نهی از بیع “ما لیس عندک” و نیز غرر قابل استناد خواهد بود. باید این امر بررسی شود که صرف نظر از قوت و ضعف دلایل مزبور، استناد به این ادله برای بطلان بیع مال آینده تا چه حد توجیه پذیر خواهد بود.

تشخیص ماهیت بیع مال آینده از حیث موضوع، مسأله دیگری است که باید به آن پرداخته شود. قانون مدنی ایران با تقسیم بندی مبیع به عین معین، کلی در معین و کلی فی الذمه و تعاریفی که از هریک از اقسام سه گانهی مزبور ارائه داده است، این اندیشه را به ذهن مخاطب القا میکند که این تقسیم بنـدی نـاظر به عین موجود است، لذا نمیتوان در تبیین موضوع عقد در بیع مال آینـده از آن یاری جست. بنابراین در تشخیص ماهیت بیع مال آینده نخستین سؤالی که مطرح می گردد، آن است که موضوع این بیع چیست؟ آیا میتوان مال آینده را عین و مشمول تقسیم بندی مزبور دانست یا اینکه باید در خصوص آن به گونه ای دیگر چاره اندیشی کرد؟

در واقع مال آینده پس از ایجاد در عالم خارج، وجود مادی و عینی می یاید. لذا در تشخیص نوع آن نیز باید همین زمان، ملاک سنجش قرار گیرد. از این رو در این تحقیق با توجه بـه نحوه پیدایش مورد معامله در آینده، موضوع عقد از حیث نوع مبیع تعیین گردیده است و بر همین اساس، بیع مال آینده به دو قسم عمده بیع عین کلی آینده و بیع عین معین آینده تقسیم شده است. مواردی چون بیع محصولات کشاورزی که قرار است از باغ یا مزرعه خاصی تهیه گردد و یا فروش مصنوعات بشری که منحصراً برای خریدار ساخته می شود اعم از آنکه منقول و یا غیر منقول باشد، در قسمت بیع عین معین آینده مورد مطالعه قرار گرفته است، اما ممکن است مال آینده بصورت کلی نیز معامله شود، بدین صورت که مال در آینده با مصادیق متعددی ایجاد می شود و فروشنده متعهد می گردد، یکی از آن مصادیق را انتخاب و به خریدار تسلیم نماید، چنین بیعی در فقه اسلامی از اقسام بیع سلم می باشد. بیع مال آینده به نحو کلی در عصر حاضر چهره ای تازه نیز یافته است که احکام آن در حقوق کشورهای عربی تحت عنوان «عقد تورید» بطور مفصل بیان شده است.

 

 

وکیل بیع مال در مشهد

09156024004

 

گرچه قانون مدنی به پیروی از نظر مشهور در فقه، عقد بیع را در جمیع اقسام آن تملیکی تلقی نموده و انتقال مالکیت در آن را فوری و به محض انعقاد عقد محقق دانسته است، اما به دلیل اختلاف فقها و حقوقدانان در تعریف مالکیت، این امر مورد اتفاق همه حقوقدانان ایران قرار نگرفته است. این مسأله موجب گردیده تا گروهی از حقوقدانان، عقد بیع را در برخی از اقسام آن نظیر بیع کلی، عهدی قلمداد نمایند و گروهی دیگر نیز با اعتقاد به تملیکی بودن این قسم از بیع، انتقال مالکیت در آن را مؤخر از لحظه انعقاد عقد بدانند. در بیع مال آینده نیز، به ویژه نظر به موجود نبودن مال در لحظه انعقاد عقد، تملیکی بودن عقد و نیز فوریت انتقال مالکیت در آن مورد تردید قرار گرفته است.

با توسعه ی روابط تجاری نوعی از معامله میان مردم رواج یافته که در آن موضوع معامله در لحظه انعقاد عقد موجود نمی باشد و بنای طرفین بر این قرار می گیرد که مالی را مورد معامله قرار دهند که قرار است در آینده ایجاد شود. از یک سو ضرورت های اقتصادی عصر حاضر موجب رواج این­گونه معاملات در میان مردم گردیده است، از سوی دیگر این تردید به میان آمده است که چگونه می توان عقد بیع را بدون آنکه موضوع آن در لحظه­ی تشکیل عقد وجود داشته باشد منعقد نمود و در این صورت آیا قانون از آن حمایت می کند؟

با دقت در مباحث فقها و صاحب نظران در می یابیم که گاه بحث از فروش محصولات کشاورزی در قالب بیع مال آینده معطوف به حالتی است که فروشنده، محصول مزرعه یا باغ خاصی را می فروشد. درنتیجه آن محصول به آن معامله مربوط و مختص آن بیع و آن خریدار می شود.

در این خصوص دو حالت متصور بوده است: یکی اینکه هنوز اثری از محصول مزرعه یا باغ خاص ظاهر نشده و در این حالت اقدام به فروش شود؛ و دوّم آنکه به اصطلاح محصول ظهور یافته و بدو صلاح و حاصل نما شده باشد که در فقه تحت عنوان بیع اثمار بحث شده است. در خصوص مصنوعات بشری نیز گاه موضوع معامله مال آینده به صورت کلی فی الذمه، برای مثال از تولیدات آینده خط تولید است که گاه با توجه به سفارش خاص خریدار، کالایی صرفاً و منحصراً برای او ساخته می شود. از طرفی، این مصنوعات بشری ممکن است از اموال منقول یا غیرمنقول باشد. مصنوعات (منقول) که به مصنوعات صورت سفارش خاص خریدار صرفاً و منحصراً برای او ساخته می شود در فقه تحت عنوان بیع استصناع بحث شده است. مصنوعات غیرمنقول مورد سفارش منحصر خریدار، بیشتر در قالب بیع آپارتمانهای ساخته نشده مطرح گردیده است. با فرض معامله مال آینده به عنوان بیع و خروج عناوین دیگر که احتمال نسبت آنها به چنین معامله ای وجود دارد از طرفی و از طرف دیگر خروج عناوین بیع آینده مال و تعهد بر بیع مال آینده، در بررسی آثار نیز آثار چنین معاملاتی تخصصاً خارج از بحث بوده بنابراین تمرکز بحث در حالتی است که معامله بر مال آینده، بیع بوده و می تواند مصادیق بیع در مفهوم عام آن (عین معین و کلی فی الذمه) را شامل شود البته با این فرض که صدق عنوان عین معین و کلی، تابع توصیف افراد بوده و انعطاف لازم را در برابر اراده افراد داشته باشد.

رزرو مشاوره