آثار بيع مال آینده

بررسی آثار قراردادهای پیش فروش آپارتمانها:

ضرورت داشتن مسکن با مالکیت شخص در جامعه ما یک تفکر رایج است. زیرا در کشورهایی نظیر کشور ما گرانی مسکن و عدم ثبات قیمتها مردم را بر آن می دارد که با تهیه مسکن شخصی (هر چند کوچک از پرداخت اجاره بهایی که هر ساله افزون تر می گردد رها شوند. به همین دلیل تقاضا برای مسکن ارزان افزایش یافته و ساخت مسکن ارزان شیوه ای برای کسب درآمد عده ای گردیده است. از طرفی قیمت به نسبه مناسب آپارتمان هایی که پیش فروش می شوند و از طرف دیگر منافع حاصله برای سازندگان، جاذبه ای است برای قرارداد پیش فروش آپارتمان ایجاد نموده است.

رابطه ای که بین پیش خریدار و پیش فروشنده برقرار می گیرد معمولا با انعقاد قراردادی با عنوان «پیش فروش» است.

اثر تملیکی یا عهدی بودن بیع بر کیفیت تملک مبیع در بیع مال آینده:

اینکه رابطه بین شخص خریدار و مال مورد معامله را به مجرد وقوع عقد بتوانیم به عنوان یک رابطه عینی تحلیل کنیم نتیجه منطقی این امر خواهد بود که عقد مورد نظر تملیکی بوده است ولی چنانچه شخص فروشنده تعهد به تملیک نماید و این رابطه در واقع بین شخص خریدار و شخص فروشنده نسبت به مالی تحلیل شود عقد مبنا عقد عهدی خواهد بود. در خصوص موضوع بحث یعنی بیع مال آینده که مال در زمان انعقد عقد موجود نمی باشد برقراری رابطه بین معدوم و شخص خریدار از حیث منطقی صحیح به نظر نمی رسد هرچند در مقام اجتهاد در برابر نصوص موجود می توان قابلیت عینیت و مالیت موضوع معامله را بعنوان طرف رابطه عینی تصور نمود ولی آنچه در قرارداد منعکس می شود و اراده طرفین بر آن تعلق می گیرد نه آن قابلیت بلکه خود مال است بنابراین اصل اولی در مقام بررسی موضوع بحث عهدی بودن معامله موضوف به نظر می رسد.

طرف دیگر استقرار در مقررات و قواعد عقود معین تصور دیگری نیز از عقد تملیکی بدست می دهد در عقد اجاره به عنوان یک عقد تملیکی، منافعی که موجود نیست به تملک مستأجر در می آید به نحوی که با ایجاد ذره ذره منافع در طول زمان، این منافع در ملكیت مستأجر است؛ بنابراین قول به این نکته که عقد تملیکی سبب تملیک مال آینده قرار می گیرد و تحقق تملیک منوط به وجود آن مال میشود وجاهت منطقی و قانونی پیدا می کند؛ که با اخذ ملاک واحد می توان در مورد بیع مال آینده نیز قائل به تملیکی بودن عقد موصوف گردید.

آثار پیش فروش آپارتمان ها با عقد تملیکی:

در مورد پیش فروش آپارتمان ها با توجه به اینکه پیش خریدار می تواند نسبت به عوضی که پرداخت می کند مالک ملک مورد معامله گردد و در واقع قانون گذار تملیک تدریجی آپارتمان در حال ساخت را تائید نموده است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد (ولی تملیک در زمانی غیر از زمان انعقاد عقد و منوط به ایجاد عین و پرداخت عوض) بر عهدی بودن آن مقدم است و می توان چنین معامله ای را یک عقد تملیکی نامید. البته در مقایسه با عقد اجاره می توان لزوم پرداخت عوض برای تملک تدریجی ملک را مورد مناقشه قرار داد ولی در ماهیت قضیه، یعنی تملک تدریجی تأثیرگذار نیست .

مقایسه فوق نکته ای که بدست می آید این است که تملیک تدریجی در عقد تملیکی قابل تصور است و نه در عقد عهدی و دلیل آن رابطه مستقیم و بلاواسطه خریدار بر مال می باشد که با عقد تملیکی خوانایی دارد؛ بنابراین در این مورد نیز تملیک در زمانی غیر از زمان معامله و به تدریج حاصل می شود. نکته قابل تأمل دیگر در این مقایسه این است که هر دو مورد خروج از اصل، مالی که در آینده ایجاد می شود تابع و فرع بر مالی است که موجود می باشد در عقد اجاره منفعتی که در آینده ایجاد خواهد شد وابستگی تام به عینی دارد که موجود است و در پیش فروش ساختمان نیز بدوا زمینی وجود دارد که بنا، وابستگی تام به آن دارد و موجودیت بنا نیازمند آن است و این همان نقطه اتصال موضوعات معامله فوق به بحث مثلی و قیمی بودن موضوع معامله می باشد که محل اختلاف در کلی یا عین معین بودن مورد معامله است. لذا اگر بیع مال آینده را یک عقد تملیکی تصور کنیم تملک تدریجی مبیع در حین ایجاد در برابر عوض یا بدون آن می تواند ایجاد شود. البته در مواردی که مبیع در حال ایجاد، بستگی به عین موجودی دارد که بدون آن تصور نمی شود ولی اگر این عقد را عهدی بدانیم به نظر می رسد نمی توان به تملک تدریجی آن حکم نمود و در هر حال بعد از تعین و تشخیص مبیع توسط شخص فروشنده، تصور رابطه مالکیت برای خریدار متصور می باشد.